🏠 Mietrecht 2026

Wohnen & Miete: Rechner für Mieter, Vermieter & Eigentümer

Berechnen Sie Wohngeld, prüfen Sie Nebenkosten, checken Sie Kündigungsfristen und ermitteln Sie Ihre Rechte. Alle Tools aktuell nach Mietrecht 2026.

⚡ Aktuell: Mietrecht-Änderungen 2026

Mietpreisbremse bis 2029 verlängert • Mietspiegel-Pflicht für Städte ab 50.000 Einwohner • Heizungsgesetz (GEG) beeinflusst Modernisierungsumlagen. Prüfen Sie Ihre Rechte!

💰 Wohngeld 2026 ⚖️ Mietpreisbremse 📅 Kündigungsfristen 🔧 Modernisierung

🏠 Mieter-Tools

Wohngeld-Plus
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Wohngeld-Rechner 2026

Wohngeld-Anspruch mit aktuellen Tabellenwerten, Heizkosten- und Klimakomponente berechnen.

Mieter Bis 400 €/Monat
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Mietpreisbremse-Rechner

Zulässige Miethöhe berechnen, Ausnahmen prüfen, Rückforderung berechnen & qualifizierte Rüge als PDF generieren.

Mieter Mit PDF-Rüge-Generator
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Kündigungsfrist-Rechner

3-Werktage-Check mit Feiertagen 2026, Rückwärtsplanung vom Umzugstermin, Eigenbedarf-Abwehr & PDF-Kündigungsschreiben.

Mieter Mit PDF-Generator
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Mietminderungs-Rechner

Über 60 Mängel kategorisiert, tagesgenaue Berechnung, Kombinations-Logik & PDF-Mängelanzeige.

Mieter Mit Mängel-Konfigurator
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Nebenkosten-Check

Abrechnung prüfen mit Fristen-Wächter, CO2-Kosten-Splitter & PDF-Einspruchsschreiben.

Mieter Fristen-Wächter & CO2-Splitter
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Schönheitsreparaturen-Check

Mietvertragsklauseln auf Wirksamkeit prüfen. Müssen Sie beim Auszug renovieren?

Mieter Klausel-Detektor & PDF

🔧 Mietminderungs-Schnellcheck

🏢 Vermieter-Tools

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Modernisierungsumlage-Rechner

Umlagefähige Kosten berechnen mit Instandhaltungs-Abzug, Fördermittel-Check & Kappung.

Vermieter 8%, max. 3 €/m²
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Eigenbedarf-Prüfer

Sperrfrist-Check, Verwandtschafts-Grad, Härtefall-Risiko & PDF-Kündigung erstellen.

Vermieter Rechtsprüfung
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Mieterhöhungs-Rechner

Kappungsgrenzen-Radar (15/20%), Fristen-Wächter, Mietspiegel-Einordnung & PDF-Erhöhungsverlangen erstellen.

Vermieter Rechtssicher erhöhen

🏡 Eigentum & Immobilien

Familienheim
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Erbschaftssteuer-Rechner

Steuer für geerbte Immobilien. Mit Familienheim-Befreiung und 200-m²-Regel.

Eigentum § 13 ErbStG
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Immobilien-Wertermittlung

ESG-Abschlag-Rechner, Multi-Methoden-Check (Sach-, Ertrags-, Vergleichswert), Finanzamt-Modus & Sanierungs-ROI.

Eigentum Nach ImmoWertV
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Grunderwerbsteuer-Rechner

Alle Bundesländer (3,5-6,5%), Inventar-Ersparnis, Verwandtschafts-Check § 3 GrEStG & Kaufnebenkosten.

Eigentum Mit Länder-Vergleich
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Kaufnebenkosten-Rechner

Präzise Notar- & Grundbuchkosten nach GNotKG, GrESt-Optimierung, Makler-Splitter.

Eigentum 10-15% Nebenkosten
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Baufinanzierung-Rechner

ESG-Zins-Vorteil, KfW-Navigator, Haushaltsrechner & Zinsbindungs-Stresstest.

Eigentum Tilgungsplan-Export

📅 Wichtige Fristen im Mietrecht

Nebenkostenabrechnung: Muss binnen 12 Monaten nach Abrechnungsperiode zugehen.
Widerspruch: 12 Monate nach Zugang der Abrechnung.
Kündigungswiderspruch: Spätestens 2 Monate vor Mietende.
Mietpreisbremse rügen: Keine Frist, aber Rückforderung erst ab Rüge.

Mietrecht 2026: Der komplette Ratgeber für Mieter und Vermieter

Der deutsche Wohnungsmarkt ist angespannt – und das Mietrecht komplex. Ob Sie als Mieter Ihre Rechte kennen, als Vermieter praxisnah handeln oder als Käufer eine Immobilie finanzieren möchten: Unsere kostenlosen Rechner helfen Ihnen. Alle Tools sind aktuell nach Mietrecht 2026, inklusive der verlängerten Mietpreisbremse und den Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Wohngeld 2026: Mehr Geld für mehr Menschen

Das Wohngeld-Plus-Gesetz hat die Zahl der Berechtigten verdreifacht. 2026 profitieren rund 2 Millionen Haushalte. Das Wohngeld setzt sich zusammen aus:

Die Höhe richtet sich nach Haushaltsgröße, Einkommen und Mietstufe (I bis VII). Ein Single kann je nach Mietstufe bei ca. 1.400 € netto noch Anspruch haben, eine 4-köpfige Familie bei ca. 2.800–3.300 € netto.

Mietpreisbremse: Wo sie gilt und wo nicht

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie wurde bis 2029 verlängert und gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Ausnahmen:

Um zu viel gezahlte Miete zurückzufordern, müssen Sie die Mietpreisbremse qualifiziert rügen. Erst ab der Rüge können Sie Geld zurückverlangen.

Kündigungsfristen: Mieter vs. Vermieter

Wohndauer Mieter Vermieter
Bis 5 Jahre 3 Monate 3 Monate
5-8 Jahre 3 Monate 6 Monate
Über 8 Jahre 3 Monate 9 Monate

Die Kündigung muss bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Vermieter brauchen einen berechtigten Grund (Eigenbedarf, Pflichtverletzung, Verwertung).

Mietminderung: Wann und wie viel?

Bei erheblichen Mängeln ist die Miete nach § 536 BGB automatisch gemindert. Typische Minderungsquoten:

Mangel Minderung
Totalausfall Heizung (Winter) 70-100%
Erheblicher Schimmel 20-50%
Warmwasserausfall 20-30%
Lärmbelästigung 10-25%
Aufzug defekt 10-20%

Wichtig: Mangel zuerst dem Vermieter anzeigen, Frist setzen, dann mindern. Die Minderung bezieht sich auf die Warmmiete.

Nebenkosten: Was darf abgerechnet werden?

Nur die 17 Kostenarten der Betriebskostenverordnung sind umlagefähig: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen, Hausmeister, Kabel/Antenne, Waschküche, sonstige.

Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturen, Bankgebühren. Der Betriebskostenspiegel 2024 weist durchschnittlich 2,67 €/m² aus.

Modernisierungsumlage nach § 559 BGB

Nach Modernisierung darf der Vermieter 8% der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Es gelten strenge Grenzen:

Das Heizungsgesetz (GEG) 2024 verpflichtet zum Heizungstausch – die Kosten sind grundsätzlich umlagefähig, aber die Kappungsgrenzen gelten.

Schönheitsreparaturen: BGH-Rechtsprechung

Viele Renovierungsklauseln sind unwirksam:

Bei unwirksamer Klausel: Keine Renovierungspflicht beim Auszug!

Eigenbedarf: Wann ist er rechtmäßig?

Eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfordert:

Mieter können bei Härtefällen (Alter, Krankheit, lange Wohndauer) widersprechen. Vorgetäuschter Eigenbedarf löst Schadensersatzansprüche aus.

Immobilienbewertung: Drei Verfahren

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren:

Das Finanzamt bewertet bei Erbschaft/Schenkung oft höher als der Marktwert. Ein Gutachten kann niedrigere Werte belegen.

Häufige Fragen zu Wohnen & Miete

Anspruch haben Mieter (Mietzuschuss) und Eigentümer (Lastenzuschuss) mit geringem Einkommen. Durch das Wohngeld-Plus-Gesetz wurden die Grenzen erhöht. Ein Single kann je nach Mietstufe bis ca. 1.400 € netto verdienen, eine 4-köpfige Familie bis ca. 2.800–3.300 € netto. Die genaue Höhe hängt von der Mietstufe ab. → Zum Wohngeld-Rechner
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnung festgelegt wurden – meist Großstädte und Universitätsstädte. Ausgenommen sind Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen und höhere Vormieten. Prüfen Sie die Verordnung Ihres Bundeslandes.
Als Mieter können Sie immer mit 3 Monaten Frist zum Monatsende kündigen – unabhängig von der Wohndauer. Die Kündigung muss bis zum 3. Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen. Beispiel: Kündigung bis 3. Januar → Mietende 31. März.
Bei erheblichen Mängeln, die die Gebrauchstauglichkeit einschränken. Wichtig: Mangel zuerst schriftlich dem Vermieter anzeigen und angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Die Minderung tritt automatisch ein und bezieht sich auf die Warmmiete. Bei Unsicherheit nur Teil einbehalten und Rest unter Vorbehalt zahlen.
Oft nicht! Viele Renovierungsklauseln sind nach BGH unwirksam: starre Fristen, Endrenovierung bei unrenoviert übernommener Wohnung, Quotenklauseln. Wirksam sind nur flexible Klauseln. Bei unwirksamer Klausel haben Sie keine Renovierungspflicht – auch bei langer Wohndauer nicht.
8% der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden. Aber: Max. 3 €/m² Erhöhung in 6 Jahren (bei Mieten unter 7 €/m²: max. 2 €/m²). Reine Instandhaltung ist nicht umlagefähig. Fördermittel mindern die umlagefähigen Kosten.
Prüfen Sie: Wer soll einziehen? Ist der Bedarf konkret? Gibt es Alternativwohnungen? Widersprechen Sie spätestens 2 Monate vor Mietende schriftlich und berufen Sie sich auf die Sozialklausel bei Härtefällen (Alter, Krankheit, lange Wohndauer). Das Gericht wägt dann Ihre Interessen ab.
Nur die 17 Kostenarten der Betriebskostenverordnung: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen, Hausmeister, Kabel, Waschküche, sonstige. Nicht erlaubt: Verwaltung, Reparaturen, Rücklagen.

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