Modernisierungsumlage-Rechner 2026

Modernisierungsumlage 2026: Der komplette Ratgeber

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen – aber nur unter strengen Voraussetzungen. Unser Rechner berechnet die zulässige Mieterhöhung unter Berücksichtigung aller Abzüge und Grenzen. Wichtig: Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung, und nicht alle Kosten dürfen umgelegt werden.

Was ist eine Modernisierung?

Das Gesetz (§ 555b BGB) definiert Modernisierung als bauliche Veränderung, die:

• Nr. 1 – Endenergie einspart (energetische Modernisierung: Dämmung, Fenster, Heizung)
• Nr. 1a – Heizungsanlage nach GEG einbaut (Erfüllung der Anforderungen des § 71 GEG)
• Nr. 2 – Primärenergie einspart oder das Klima schützt (sofern nicht bereits Nr. 1) – Hinweis: Nr. 2 allein berechtigt nicht zur Umlage nach § 559 Abs. 1; in der Praxis ist aber meist auch Nr. 1 erfüllt
• Nr. 3 – Wasser spart (wassersparende Armaturen)
• Nr. 4 – Den Gebrauchswert erhöht (bessere Ausstattung, Balkonanbau)
• Nr. 4a – Glasfaseranschluss (erstmaliger Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität) – Sonderregel in § 559 Abs. 1 S. 2
• Nr. 5 – Die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert (Aufzug, barrierefreies Bad)
• Nr. 6 – Nicht zu vertretende Umstände (z.B. behördliche Auflagen, die keine Erhaltung sind)
• Nr. 7 – Neuen Wohnraum schafft (Dachausbau) – Hinweis: Nr. 7 berechtigt nicht zur Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1

Keine Modernisierung ist die bloße Instandhaltung oder Reparatur. Wird ein defektes Bauteil nur ersetzt (ohne Verbesserung), kann nichts umgelegt werden. Umgekehrt reicht allein der Umstand, dass ein neues Bauteil wirtschaftlich wertvoller ist als ein altes, nicht aus, um eine Modernisierung anzunehmen (BGH, Urteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19).

Die 8-Prozent-Regel (§ 559 BGB)

Der Vermieter darf 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 Abs. 1 – gilt für Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 4a, 5 und 6). Bei einem Mehrfamilienhaus werden die Kosten nach Wohnfläche aufgeteilt (§ 559 Abs. 3). Für den Heizungstausch nach GEG (§ 555b Nr. 1a) mit Förderung gilt § 559e mit 10 % Umlage. Ob eine energetische Modernisierung vorliegt, bemisst sich nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch vor und nach der Maßnahme, sondern danach, ob die bauliche Veränderung nach anerkannten Pauschalwerten eine messbare und dauerhafte Energieeinsparung bewirkt (BGH, Urteile vom 26.03.2025 – VIII ZR 280/23, 281/23, 282/23, 283/23).

Rechenbeispiel:

Modernisierungskosten (Wohnung)	30.000 €
8 % pro Jahr	2.400 €
Pro Monat	200 €

Sonderregelung Heizungstausch (§ 559e BGB) – NEU!

Seit dem GEG (Gebäudeenergiegesetz) gelten für den Heizungstausch besondere Regeln:

Variante	Umlagesatz	IH-Abzug	Kappungsgrenze (6 J.)
Mit öffentlicher Förderung (§ 559e Abs. 1 S. 1)	10 %	15 % pauschal (§ 559e Abs. 2)	0,50 €/m² (§ 559e Abs. 3 S. 1)
Ohne Förderung (§ 559e Abs. 1 S. 2 → § 559)	8 %	Normal nach Abnutzungsgrad (§ 559 Abs. 2)	0,50 €/m² (§ 559 Abs. 3a S. 3)

Wichtig: Die Kappungsgrenze von 0,50 €/m² gilt bei jedem Heizungstausch, der die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder 1a erfüllt – unabhängig davon, ob Förderung genutzt wird. Bei Heizungstausch mit Förderung folgt dies aus § 559e Abs. 3 S. 1, ohne Förderung aus § 559 Abs. 3a S. 3. Bei Heizungstausch mit Förderung muss ein pauschaler Instandhaltungsabzug von 15 % erfolgen (§ 559e Abs. 2), ohne Förderung gilt der normale altersbasierte Abzug (§ 559 Abs. 2). Fördermittel sind stets von den Kosten abzuziehen (§ 559a). Bei Wärmepumpen muss die Jahresarbeitszahl über 2,5 liegen – andernfalls dürfen nur 50 % der Kosten umgelegt werden (§ 71o Abs. 2 GEG). Eine Ausnahme gilt u. a. für Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden oder mit max. 55 °C Vorlauftemperatur beheizt werden können (§ 71o Abs. 1 S. 2 Nr. 1–4 GEG).

Abzüge: Was nicht umgelegt werden darf

Von den Bruttokosten müssen abgezogen werden:

Abzugsposten	Erklärung
Instandhaltungsanteil	Kosten, die sowieso für Reparatur/Erneuerung angefallen wären
Fördermittel	KfW-, BAFA-Zuschüsse, Landesförderung (§ 559a BGB)
Zinsvergünstigungen	Zinsvorteile aus Förderdarlehen

Vereinfachtes Verfahren bei kleinen Modernisierungen (§ 559c BGB)

Bei Modernisierungskosten bis 10.000 € pro Wohnung (vor Abzügen) kann der Vermieter das vereinfachte Verfahren nutzen:

• Pauschaler Erhaltungsabzug: 30 % der Kosten werden pauschal als Instandhaltung abgezogen
• Keine Einzelberechnung: Der genaue Instandhaltungsanteil muss nicht ermittelt werden
• Vorteil: Weniger Dokumentationsaufwand für Vermieter

Der Instandhaltungsabzug im Detail

Wenn alte Bauteile ausgetauscht werden, haben sie oft das Ende ihrer Lebensdauer erreicht. Der Vermieter hätte sie sowieso ersetzen müssen. Dieser fiktive Instandhaltungsanteil muss abgezogen werden. Der BGH hat klargestellt, dass ein anteiliger Instandhaltungsabzug auch dann vorzunehmen ist, wenn die Bauteile noch funktionsfähig sind, aber bereits einen erheblichen Teil ihrer Lebensdauer erreicht haben – etwa bei 60 Jahre alten Fenstern und Türen (BGH, Urteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19).

Bauteil	Übliche Lebensdauer	Abzug bei Ablauf
Fenster	30-40 Jahre	bis 30%
Heizung	20-25 Jahre	bis 50%
Fassade/Putz	40-50 Jahre	bis 30%
Dach	40-60 Jahre	bis 40%
Bad	25-30 Jahre	bis 40%

Kappungsgrenzen: Die absolute Obergrenze

Unabhängig von der 8-Prozent-Berechnung darf die Miete durch Modernisierung innerhalb von 6 Jahren um maximal steigen:

Maßnahme / Miethöhe	Maximale Erhöhung (6 Jahre)	Rechtsgrundlage
Allgemeine Modernisierung (Miete ab 7 €/m²)	3 €/m²	§ 559 Abs. 3a S. 1
Allgemeine Modernisierung (Miete unter 7 €/m²)	2 €/m²	§ 559 Abs. 3a S. 2
Heizungstausch mit Förderung	0,50 €/m²	§ 559e Abs. 3 S. 1
Heizungstausch ohne Förderung	0,50 €/m²	§ 559 Abs. 3a S. 3

Die Kappungsgrenze greift oft bei größeren Modernisierungen und begrenzt die Mieterhöhung auf einen Bruchteil der berechneten Umlage. Achtung beim Heizungstausch: Die strenge Kappungsgrenze von 0,50 €/m² gilt bei jedem Heizungstausch, der die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder 1a erfüllt – unabhängig davon, ob Förderung genutzt wird. Bei Heizungstausch mit Förderung folgt dies aus § 559e Abs. 3 S. 1, ohne Förderung aus § 559 Abs. 3a S. 3.

Härtefall: Wann der Mieter widersprechen kann

Der Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen, wenn sie eine wirtschaftliche Härte bedeutet (§ 559 Abs. 4 BGB). Das Gesetz nennt keine feste Prozentgrenze. Faktoren aus der Rechtsprechung:

• Neue Miete über ca. 30–40 % des Haushaltseinkommens (Richtwert der Rechtsprechung, kein Grenzwert)
• Hohes Alter des Mieters
• Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
• Lange Wohndauer
• Bezug von Sozialleistungen

Ausnahme: Bei energetischer Modernisierung zur Erfüllung gesetzlicher Pflichten ist der Härteeinwand eingeschränkt.

Modernisierungsankündigung: Pflichtangaben

Die Modernisierung muss mindestens 3 Monate vor Baubeginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB). Eine Höchstfrist für den zeitlichen Abstand zwischen Ankündigung und Baubeginn gibt es nicht – die Ankündigung ist zulässig, sobald die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen erfüllt werden können (BGH, Urteil vom 18.03.2021 – VIII ZR 305/19). Die Ankündigung muss enthalten:

• Art und Umfang der Maßnahme
• Voraussichtlicher Beginn und Dauer
• Zu erwartende Mieterhöhung (Betrag oder Berechnungsgrundlage)
• Voraussichtliche künftige Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB)
• Hinweis auf Härtefallregelung und Einwendungsfrist

Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB): Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ende des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt.

Fristen für Mieter

Frist	Inhalt	Rechtsgrundlage
Ende des Monats, der auf die Ankündigung folgt	Härtefall-Einwendung	§ 555d Abs. 3 BGB
Ende des Monats, der auf die Ankündigung folgt	Sonderkündigung nach Ankündigung	§ 555e Abs. 1 BGB
Ende des 2. Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung	Sonderkündigung nach Mieterhöhung	§ 561 Abs. 1 BGB

Einschlägige Rechtsprechung des BGH

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat zentrale Fragen der Modernisierungsumlage in den letzten Jahren geklärt. Die wichtigsten Entscheidungen im Überblick:

Energetische Modernisierung: Pauschalwerte statt tatsächlicher Verbrauch

In einer Reihe von Entscheidungen vom 26. März 2025 (VIII ZR 280/23, 281/23, 282/23 und 283/23) hat der BGH grundlegend entschieden, dass für die Feststellung einer nachhaltigen Endenergieeinsparung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB nicht auf den tatsächlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme abzustellen ist. Maßgeblich ist allein, ob die bauliche Veränderung selbst nach anerkannten Pauschalwerten eine messbare und dauerhafte Einsparung bewirkt.

Die Entscheidung schützt Vermieter davor, dass eine objektiv sinnvolle energetische Modernisierung allein deshalb nicht umlagefähig wird, weil das Nutzerverhalten der Mieter den tatsächlichen Verbrauch beeinflusst. Besonders relevant ist dies bei erstmaliger Installation einer zentralen Versorgung, bei der Verbrauchsdaten vor der Maßnahme gar nicht vorliegen (VIII ZR 283/23).

Instandhaltungsabzug auch bei noch funktionsfähigen Bauteilen

In seinem Urteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19) hat der BGH den Anwendungsbereich des Instandhaltungsabzugs nach § 559 Abs. 2 BGB erheblich erweitert. Der Abzug ist nicht nur dann vorzunehmen, wenn der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart. Er greift vielmehr auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen, die zwar noch funktionsfähig sind und keinen Mangel aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer genutzt wurden – im konkreten Fall betraf dies etwa 60 Jahre alte Türen, Fenster und eine Briefkastenanlage.

Teilwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung

Der BGH hat in derselben Entscheidung (VIII ZR 81/19) klargestellt, dass eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, nicht insgesamt unwirksam ist, wenn die Begründung hinsichtlich einzelner Maßnahmen unzureichend ist. Die Erklärung bleibt hinsichtlich des wirksam begründeten Teils bestehen, sofern sie sich in selbstständige Rechtsgeschäfte trennen lässt – was regelmäßig der Fall ist.

Modernisierungsankündigung: Keine Höchstfrist

Für die zeitliche Zulässigkeit der Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB hat der BGH mit Urteil vom 18. März 2021 (VIII ZR 305/19) entschieden, dass es keine Höchstfrist zwischen Ankündigung und voraussichtlichem Baubeginn gibt. Die Ankündigung ist zulässig, sobald die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB erfüllt werden können.

Abgrenzung Modernisierung und Instandhaltung

Der BGH betont (VIII ZR 81/19), dass nicht jeder Austausch eines alten Bauteils durch ein neues automatisch eine Modernisierung darstellt. Allein der Umstand, dass ein neues Bauteil wirtschaftlich wertvoller ist als ein gebrauchtes, reicht nicht aus. Es müssen die Voraussetzungen einer der in § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen erfüllt sein – also etwa eine tatsächliche Energieeinsparung, Wasserersparnis oder Verbesserung des Gebrauchswerts.