🏠 Grunddaten der Wohnung
Geben Sie die Basisdaten der Wohnung ein, für die Sie die Modernisierungsumlage berechnen möchten.
📋 Die 8-Prozent-Regel (§ 559 BGB)
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Davon müssen aber Instandhaltungsanteile und Fördermittel abgezogen werden.
⚠️ Kappungsgrenzen beachten
Die Miete darf durch Modernisierung innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 €/m² steigen. Bei Mieten unter 7 €/m² sogar nur um 2 €/m²! Sonderfall Heizungstausch: Max. 0,50 €/m² in 6 Jahren – mit Förderung gemäß § 559e Abs. 3 S. 1, ohne Förderung gemäß § 559 Abs. 3a S. 3.
🔧 Modernisierungsmaßnahmen
Welche Maßnahmen wurden durchgeführt? Wir berechnen automatisch den Instandhaltungsanteil, der abgezogen werden muss.
🔍 Der Instandhaltungs-Detektiv
Wenn alte Bauteile ausgetauscht werden, muss der fiktive Instandhaltungsanteil abgezogen werden (§ 559 Abs. 2). Je älter das Bauteil, desto höher der Abzug. Bei Bauteilen am Ende ihrer Lebensdauer beträgt der Abzug je nach Bauteil 30–50 % (z.B. Heizung bis 50 %, Fenster/Fassade bis 30 %).
💰 Fördermittel (§ 559a BGB)
Staatliche Zuschüsse (KfW, BAFA) müssen von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden.
📋 Aktuelle Fördersätze 2026 (Beispiele)
Heizungstausch (KfW 458): 30-70% Zuschuss (Wärmepumpe, Pellets) – Hinweis: Bei Nutzung der Förderung darf 10% umgelegt werden (§ 559e BGB)
Dämmung (BAFA): 15-20% der Kosten (mit iSFP-Bonus)
Fenster (BAFA): 15-20% der Kosten
Barrierefreiheit (KfW 455-B, ab Frühjahr 2026): 10% für Einzelmaßnahmen (max. 2.500 €), 12,5% für „Standard Altersgerechtes Haus" (max. 6.250 €)
⚖️ Härtefall-Check (§ 559 Abs. 4 BGB)
Mieter können der Mieterhöhung widersprechen, wenn sie eine wirtschaftliche Härte bedeutet.
📋 Wann liegt ein Härtefall vor?
Ein Härtefall liegt vor, wenn die Mieterhöhung eine unzumutbare wirtschaftliche Härte bedeutet (§ 559 Abs. 4 BGB). Das Gesetz nennt keine feste Prozentgrenze. Nach der Rechtsprechung wird eine Härte häufig angenommen, wenn die neue Miete ca. 30–40 % des Haushaltsnettoeinkommens übersteigt (Richtwert, nicht Gesetz). Auch persönliche Umstände (Alter, Krankheit, lange Wohndauer) werden berücksichtigt. Der Härtefall muss vom Mieter innerhalb der Widerspruchsfrist geltend gemacht werden.
📊 Kappungsgrenze-Prüfung
📋 Berechnungsdetails
📅 Fristen beachten!
Die Modernisierung muss dem Mieter mindestens 3 Monate vor Baubeginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn, Dauer, die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten. Ohne ordnungsgemäße Ankündigung verlängert sich die Zahlungsfrist um 6 Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).
Sonderkündigungsrecht für Mieter: Nach Zugang der Ankündigung kann der Mieter bis zum Ende des Folgemonats außerordentlich kündigen (§ 555e BGB). Nach Zugang der Mieterhöhungserklärung besteht ein weiteres Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des 2. Monats (§ 561 BGB).
📄 Ergebnis speichern & Dokumente
Speichern Sie Ihre Berechnung als PDF oder erstellen Sie rechtssichere Dokumente.
📊 Nach der Sanierung: Nebenkosten prüfen!
Durch energetische Sanierung sparen Sie Heizkosten – und der Vermieter spart CO2-Kosten!
→ Zum Nebenkosten-Check mit CO2-SplitterModernisierungsumlage 2026: Der komplette Ratgeber
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen – aber nur unter strengen Voraussetzungen. Unser Rechner berechnet die zulässige Mieterhöhung unter Berücksichtigung aller Abzüge und Grenzen. Wichtig: Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung, und nicht alle Kosten dürfen umgelegt werden.
Was ist eine Modernisierung?
Das Gesetz (§ 555b BGB) definiert Modernisierung als bauliche Veränderung, die:
- Nr. 1 – Endenergie einspart (energetische Modernisierung: Dämmung, Fenster, Heizung)
- Nr. 1a – Heizungsanlage nach GEG einbaut (Erfüllung der Anforderungen des § 71 GEG)
- Nr. 2 – Primärenergie einspart oder das Klima schützt (sofern nicht bereits Nr. 1) – Hinweis: Nr. 2 allein berechtigt nicht zur Umlage nach § 559 Abs. 1; in der Praxis ist aber meist auch Nr. 1 erfüllt
- Nr. 3 – Wasser spart (wassersparende Armaturen)
- Nr. 4 – Den Gebrauchswert erhöht (bessere Ausstattung, Balkonanbau)
- Nr. 4a – Glasfaseranschluss (erstmaliger Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität) – Sonderregel in § 559 Abs. 1 S. 2
- Nr. 5 – Die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert (Aufzug, barrierefreies Bad)
- Nr. 6 – Nicht zu vertretende Umstände (z.B. behördliche Auflagen, die keine Erhaltung sind)
- Nr. 7 – Neuen Wohnraum schafft (Dachausbau) – Hinweis: Nr. 7 berechtigt nicht zur Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1
Keine Modernisierung ist die bloße Instandhaltung oder Reparatur. Wird ein defektes Bauteil nur ersetzt (ohne Verbesserung), kann nichts umgelegt werden.
Die 8-Prozent-Regel (§ 559 BGB)
Der Vermieter darf 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 Abs. 1 – gilt für Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 4a, 5 und 6). Bei einem Mehrfamilienhaus werden die Kosten nach Wohnfläche aufgeteilt (§ 559 Abs. 3). Für den Heizungstausch nach GEG (§ 555b Nr. 1a) mit Förderung gilt § 559e mit 10 % Umlage.
Rechenbeispiel:
| Modernisierungskosten (Wohnung) | 30.000 € |
| 8 % pro Jahr | 2.400 € |
| Pro Monat | 200 € |
Sonderregelung Heizungstausch (§ 559e BGB) – NEU!
Seit dem GEG (Gebäudeenergiegesetz) gelten für den Heizungstausch besondere Regeln:
| Variante | Umlagesatz | IH-Abzug | Kappungsgrenze (6 J.) |
|---|---|---|---|
| Mit öffentlicher Förderung (§ 559e Abs. 1 S. 1) | 10 % | 15 % pauschal (§ 559e Abs. 2) | 0,50 €/m² (§ 559e Abs. 3 S. 1) |
| Ohne Förderung (§ 559e Abs. 1 S. 2 → § 559) | 8 % | Normal nach Abnutzungsgrad (§ 559 Abs. 2) | 0,50 €/m² (§ 559 Abs. 3a S. 3) |
Wichtig: Die Kappungsgrenze von 0,50 €/m² gilt bei jedem Heizungstausch, der die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder 1a erfüllt – unabhängig davon, ob Förderung genutzt wird. Bei Heizungstausch mit Förderung folgt dies aus § 559e Abs. 3 S. 1, ohne Förderung aus § 559 Abs. 3a S. 3. Bei Heizungstausch mit Förderung muss ein pauschaler Instandhaltungsabzug von 15 % erfolgen (§ 559e Abs. 2), ohne Förderung gilt der normale altersbasierte Abzug (§ 559 Abs. 2). Fördermittel sind stets von den Kosten abzuziehen (§ 559a). Bei Wärmepumpen muss die Jahresarbeitszahl über 2,5 liegen – andernfalls dürfen nur 50 % der Kosten umgelegt werden (§ 71o Abs. 2 GEG). Eine Ausnahme gilt u. a. für Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden oder mit max. 55 °C Vorlauftemperatur beheizt werden können (§ 71o Abs. 1 S. 2 Nr. 1–4 GEG).
Abzüge: Was nicht umgelegt werden darf
Von den Bruttokosten müssen abgezogen werden:
| Abzugsposten | Erklärung |
|---|---|
| Instandhaltungsanteil | Kosten, die sowieso für Reparatur/Erneuerung angefallen wären |
| Fördermittel | KfW-, BAFA-Zuschüsse, Landesförderung (§ 559a BGB) |
| Zinsvergünstigungen | Zinsvorteile aus Förderdarlehen |
Vereinfachtes Verfahren bei kleinen Modernisierungen (§ 559c BGB)
Bei Modernisierungskosten bis 10.000 € pro Wohnung (vor Abzügen) kann der Vermieter das vereinfachte Verfahren nutzen:
- Pauschaler Erhaltungsabzug: 30 % der Kosten werden pauschal als Instandhaltung abgezogen
- Keine Einzelberechnung: Der genaue Instandhaltungsanteil muss nicht ermittelt werden
- Vorteil: Weniger Dokumentationsaufwand für Vermieter
Der Instandhaltungsabzug im Detail
Wenn alte Bauteile ausgetauscht werden, haben sie oft das Ende ihrer Lebensdauer erreicht. Der Vermieter hätte sie sowieso ersetzen müssen. Dieser fiktive Instandhaltungsanteil muss abgezogen werden.
| Bauteil | Übliche Lebensdauer | Abzug bei Ablauf |
|---|---|---|
| Fenster | 30-40 Jahre | bis 30% |
| Heizung | 20-25 Jahre | bis 50% |
| Fassade/Putz | 40-50 Jahre | bis 30% |
| Dach | 40-60 Jahre | bis 40% |
| Bad | 25-30 Jahre | bis 40% |
Kappungsgrenzen: Die absolute Obergrenze
Unabhängig von der 8-Prozent-Berechnung darf die Miete durch Modernisierung innerhalb von 6 Jahren um maximal steigen:
| Maßnahme / Miethöhe | Maximale Erhöhung (6 Jahre) | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Allgemeine Modernisierung (Miete ab 7 €/m²) | 3 €/m² | § 559 Abs. 3a S. 1 |
| Allgemeine Modernisierung (Miete unter 7 €/m²) | 2 €/m² | § 559 Abs. 3a S. 2 |
| Heizungstausch mit Förderung | 0,50 €/m² | § 559e Abs. 3 S. 1 |
| Heizungstausch ohne Förderung | 0,50 €/m² | § 559 Abs. 3a S. 3 |
Die Kappungsgrenze greift oft bei größeren Modernisierungen und begrenzt die Mieterhöhung auf einen Bruchteil der berechneten Umlage. Achtung beim Heizungstausch: Die strenge Kappungsgrenze von 0,50 €/m² gilt bei jedem Heizungstausch, der die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder 1a erfüllt – unabhängig davon, ob Förderung genutzt wird. Bei Heizungstausch mit Förderung folgt dies aus § 559e Abs. 3 S. 1, ohne Förderung aus § 559 Abs. 3a S. 3.
Härtefall: Wann der Mieter widersprechen kann
Der Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen, wenn sie eine wirtschaftliche Härte bedeutet (§ 559 Abs. 4 BGB). Das Gesetz nennt keine feste Prozentgrenze. Faktoren aus der Rechtsprechung:
- Neue Miete über ca. 30–40 % des Haushaltseinkommens (Richtwert der Rechtsprechung, kein Grenzwert)
- Hohes Alter des Mieters
- Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
- Lange Wohndauer
- Bezug von Sozialleistungen
Ausnahme: Bei energetischer Modernisierung zur Erfüllung gesetzlicher Pflichten ist der Härteeinwand eingeschränkt.
Modernisierungsankündigung: Pflichtangaben
Die Modernisierung muss mindestens 3 Monate vor Baubeginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss enthalten:
- Art und Umfang der Maßnahme
- Voraussichtlicher Beginn und Dauer
- Zu erwartende Mieterhöhung (Betrag oder Berechnungsgrundlage)
- Voraussichtliche künftige Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB)
- Hinweis auf Härtefallregelung und Einwendungsfrist
Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB): Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ende des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt.
Fristen für Mieter
| Frist | Inhalt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Ende des Monats, der auf die Ankündigung folgt | Härtefall-Einwendung | § 555d Abs. 3 BGB |
| Ende des Monats, der auf die Ankündigung folgt | Sonderkündigung nach Ankündigung | § 555e Abs. 1 BGB |
| Ende des 2. Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung | Sonderkündigung nach Mieterhöhung | § 561 Abs. 1 BGB |
Häufige Fragen zur Modernisierungsumlage
1. Nach der Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB): Der Mieter kann bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
2. Nach Zugang der Mieterhöhungserklärung (§ 561 BGB): Der Mieter kann bis zum Ende des 2. Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein.
Unsere Rechner werden von unserer juristischen Fachredaktion regelmäßig auf Übereinstimmung mit der aktuellen Rechtsprechung geprüft.📅 Stand: März 2026