Mietpreisbremse-Rechner 2026

Prüfen Sie, ob Ihre Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Mit Ausnahmen-Check, Rückforderungsberechnung und PDF-Generator für die qualifizierte Rüge.

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Ausnahmen
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Ergebnis

Schritt 1: Standort & Gültigkeit prüfen

Die Mietpreisbremse gilt nur in bestimmten Gebieten. Prüfen Sie, ob Ihre Stadt dabei ist.

Bitte wählen Sie ein Bundesland.
Bitte wählen Sie eine Stadt.
Bitte geben Sie das Datum des Mietbeginns an.

Schritt 2: Ausnahmen-Detektiv (§§ 556e, 556f BGB)

Prüfen Sie, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Die §§ 556e und 556f BGB enthalten Sonderregelungen, die die Mietpreisbremse einschränken können.

🔍 Ausnahmen-Prüfung

1. Neubau-Check
Wurde die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet? (§ 556f S. 1 BGB)
2. Modernisierungs-Check
Handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (annähernd Neubaustandard)? (§ 556f S. 2 BGB)
3. Vormiete-Prüfung (§ 556e Abs. 1 BGB)
Hat der Vormieter eine höhere Miete geschuldet als die nach § 556d zulässige Miete? (§ 556e Abs. 1 BGB) – Dann darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
4. Modernisierungszuschlag (§ 556e Abs. 2 BGB)
Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt? Anders als die umfassende Modernisierung (oben Nr. 2, § 556f) erlaubt dies keinen Komplettausschluss der Mietpreisbremse, aber einen Zuschlag zur zulässigen Miete.

💡 Tipp: Auskunftsanspruch (§ 556g Abs. 1a & 3 BGB)

Sie haben nach § 556g Abs. 3 BGB einen Anspruch auf Auskunft über die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblichen Tatsachen. Zudem muss der Vermieter nach § 556g Abs. 1a BGB vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform über Vormiete, Modernisierungen oder Neubau-/Modernisierungsstatus informieren! Hat er dies versäumt, kann er die Ausnahmen zunächst nicht geltend machen. Eine Nachholung ist möglich, aber er kann sich dann erst zwei Jahre nach Nachholung auf §§ 556e, 556f berufen.

Schritt 3: Mietdaten eingeben

Geben Sie die Daten zu Ihrer Wohnung und Miete ein. Die ortsübliche Vergleichsmiete finden Sie im Mietspiegel Ihrer Stadt.

📋 Mietspiegel für Ihre Stadt

Laden Sie den aktuellen Mietspiegel Ihrer Stadt herunter, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

→ Mietspiegel-Quelle wird nach Stadtauswahl angezeigt

Wohnungsdaten

m²
Bitte geben Sie die Wohnfläche an.

Mietdaten

€
Bitte geben Sie Ihre Kaltmiete an.
€/m²
Bitte geben Sie die ortsübliche Vergleichsmiete an (aus dem Mietspiegel).

Rückforderung berechnen

Rückforderung setzt eine qualifizierte Rüge in Textform voraus (§ 556g Abs. 4 BGB – z. B. Brief, E-Mail oder Fax; Einschreiben empfohlen für den Nachweis). Tipp: Innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn rügen – dann ist die gesamte Überzahlung seit Mietbeginn rückforderbar (§ 556g Abs. 2 S. 3 BGB). Achtung: War das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann ebenfalls nur ab Zugang der Rüge zurückgefordert werden.

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Ergebnis
Details zu Ihrer Mietpreisbremsen-Prüfung
Ihre Kaltmiete
0 €
0,00 €/m²
Max. zulässige Miete
0 €
Vergleichsmiete × 1,10
Monatliche Überzahlung
0 €
0% über Maximum

📊 Rückforderungs-Simulation

Rückforderbar
Nicht rückforderbar

⏰ Jeder Monat ohne Rüge kostet Sie: 0 €

📋 Zusammenfassung

Stadt: -
Verordnung gültig bis: -
Wohnfläche: -
Ortsübliche Vergleichsmiete: -
Mietbeginn: -
Monate seit Mietbeginn: -
Mietverhältnis: -
Gesamte Überzahlung: -
Davon rückforderbar: -

📋 Ergebnis speichern

Speichern oder drucken Sie Ihren vollständigen Prüfbericht mit allen Berechnungen, Grafiken und – bei Überzahlung – einer Vorlage für die qualifizierte Rüge.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Rechner dient der unverbindlichen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Berechnung basiert auf den von Ihnen eingegebenen Daten und allgemeinen Richtwerten. Die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete kann abweichen. Bei Rechtsstreitigkeiten empfehlen wir die Konsultation eines Mietrechtsspezialisten oder einer Mietervereinigung. Alle Berechnungen erfolgen lokal in Ihrem Browser – Ihre Daten werden nicht übertragen.

Mietpreisbremse 2026: Der komplette Ratgeber

Die Mietpreisbremse ist eines der wichtigsten Instrumente zum Schutz von Mietern in angespannten Wohnungsmärkten. Seit ihrer Einführung 2015 begrenzt sie die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch viele Mieter kennen ihre Rechte nicht – oder lassen sich von den Ausnahmeregeln verunsichern. Unser kostenloser Mietpreisbremse-Rechner hilft Ihnen, Ihre individuelle Situation zu prüfen und zu viel gezahlte Miete zurückzufordern.

So funktioniert die Mietpreisbremse (§ 556d BGB)

Die gesetzliche Grundlage der Mietpreisbremse findet sich in § 556d BGB. Die Kernregel ist einfach:

Mmax = Mortsüblich × 1,10

Die maximal zulässige Miete bei Neuvermietung darf also höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete wird durch den qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt bestimmt.

Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnung bestimmt werden. Stand 2026 gilt sie u.a. in:

Bundesland Wichtige Städte Gültig bis
Berlin Gesamtes Stadtgebiet 31.12.2029
Bayern München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg, u.a. (285 Gemeinden) 31.12.2029
Hamburg Gesamtes Stadtgebiet 31.12.2029
Hessen Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Kassel, u.a. 31.12.2029
NRW Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, u.a. 31.12.2029
Baden-Württemberg Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Karlsruhe, u.a. 31.12.2026

Wichtig: Die Verordnungen werden regelmäßig verlängert. Prüfen Sie den aktuellen Stand für Ihre Stadt.

Die Ausnahmen von der Mietpreisbremse (§§ 556e, 556f BGB)

Es gibt zwei Ausnahmen nach § 556f BGB, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift. Zusätzlich erlaubt § 556e BGB unter bestimmten Voraussetzungen eine höhere Miete (Vormiete und Modernisierungszuschlag):

1. Neubau nach dem 01.10.2014 (§ 556f S. 1)

Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Der Gesetzgeber wollte so Anreize für den Neubau erhalten. Das Datum bezieht sich auf die Erstnutzung und Erstvermietung, nicht auf die Baugenehmigung!

2. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f S. 2)

Bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung gelten §§ 556d und 556e nicht. Nach BGH-Rechtsprechung bedeutet „umfassend": Die Wohnung muss in wesentlichen Punkten einem Neubau angenähert sein (Haustechnik, Sanitär, Elektrik, Fenster etc.). Die Kostenhöhe allein (oft als „1/3 der Neubaukosten" zitiert) ist nur ein Indiz – entscheidend ist die qualitative Gesamtwürdigung.

3. Höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)

Ist die Miete, die der Vormieter zuletzt geschuldet hat (Vormiete), höher als die nach § 556d zulässige Miete, darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben Mietminderungen und Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses unberücksichtigt.

4. Modernisierungszuschlag (§ 556e Abs. 2 BGB)

Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, darf die nach § 556d zulässige Miete um einen Zuschlag überschritten werden. Dieser Zuschlag berechnet sich nach den Regeln der Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 Abs. 1–3a BGB, max. 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr). Anders als bei der umfassenden Modernisierung nach § 556f S. 2 führt dies nicht zum kompletten Wegfall der Mietpreisbremse, sondern nur zu einer erhöhten Obergrenze.

Die qualifizierte Rüge: Voraussetzung für Rückforderung

Um zu viel gezahlte Miete zurückzufordern, müssen Sie gemäß § 556g Abs. 2 BGB eine qualifizierte Rüge an den Vermieter schicken. Gemäß § 556g Abs. 4 BGB bedarf die Rüge der Textform (§ 126b BGB) – ein Brief, eine E-Mail oder ein Fax genügen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich der Versand per Einschreiben. Die Rüge muss enthalten:

  • Berufung auf die Mietpreisbremse (§ 556d BGB)
  • Hinweis auf die geltende Landesverordnung
  • Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Quelle: Mietspiegel)
  • Berechnung der maximal zulässigen Miete
  • Aufforderung zur Rückzahlung und künftigen Anpassung

Wichtige Frist (§ 556g Abs. 2 S. 3 BGB): Rügen Sie innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, können Sie die gesamte Überzahlung seit Mietbeginn zurückverlangen. Rügen Sie erst nach 30 Monaten oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, gilt die Rückforderung nur ab Zugang der Rüge. Deshalb: Je früher Sie rügen, desto mehr können Sie sparen.

Mietspiegel verstehen und nutzen

Der Mietspiegel ist das zentrale Dokument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er berücksichtigt:

  • Wohnlage: Einfache, mittlere oder gute Lage
  • Baujahr: Verschiedene Baualterskategorien
  • Ausstattung: Von einfach bis gehoben
  • Wohnfläche: Größenspezifische Unterschiede

Seit 2022 sind Städte ab 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Qualifizierte Mietspiegel haben vor Gericht höhere Beweiskraft als einfache Mietspiegel.

Möblierungszuschlag: Die versteckte Kostenfalle

Bei möblierten Wohnungen darf der Vermieter einen Möblierungszuschlag verlangen. Als Richtwert wird von Gerichten häufig ca. 1–2% des Zeitwerts der Möbel pro Monat angesetzt (kein fester Grenzwert, regional unterschiedlich). Viele Vermieter nutzen jedoch überhöhte Möblierungszuschläge, um die Mietpreisbremse zu umgehen.

Beispielrechnung (bei 2% Richtwert):

  • Zeitwert der Möbel: 3.000 €
  • Üblicher Zuschlag: 3.000 € × 2% = 60 €/Monat
  • Viele Vermieter verlangen jedoch 200-300 €/Monat – das ist zu viel!

Verjährung und Fristen

Für Ansprüche aus der Mietpreisbremse gelten folgende Fristen:

  • Rückforderung: 3 Jahre Verjährungsfrist zum Jahresende (§§ 195, 199 BGB)
  • 30-Monate-Regel (§ 556g Abs. 2 S. 3 BGB): Wird innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn gerügt (und läuft das Mietverhältnis noch), kann die gesamte Überzahlung seit Mietbeginn zurückgefordert werden. Nach 30 Monaten oder bei beendetem Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge: nur ab Zugang der Rüge
  • Auskunftsanspruch: Jederzeit während des Mietverhältnisses (§ 556g Abs. 3 BGB)

Schritt-für-Schritt: So gehen Sie vor

  1. Prüfen Sie die Gültigkeit: Gilt die Mietpreisbremse in Ihrer Stadt?
  2. Holen Sie den Mietspiegel: Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete.
  3. Prüfen Sie Ausnahmen: Neubau? Modernisierung? Vormiete?
  4. Berechnen Sie die Differenz: Nutzen Sie unseren Rechner.
  5. Senden Sie die qualifizierte Rüge: In Textform an den Vermieter (empfohlen: per Einschreiben für den Nachweis).
  6. Fordern Sie die Rückzahlung: Und die künftige Mietanpassung.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnung bestimmt werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch den Mietspiegel Ihrer Stadt ermittelt.
Es gibt zwei Ausnahmen nach § 556f BGB: 1) Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. 2) Die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Zusätzlich regelt § 556e BGB zwei Teilausnahmen: Wenn der Vormieter eine höhere Miete geschuldet hat, darf diese beibehalten werden (Abs. 1). Wurden in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf ein Modernisierungszuschlag auf die zulässige Miete aufgeschlagen werden (Abs. 2). Nur wenn keine dieser Regelungen zutrifft, greift die Mietpreisbremse vollständig.
Die qualifizierte Rüge ist eine Mitteilung in Textform (§ 556g Abs. 4 BGB – z. B. Brief, E-Mail oder Fax; Einschreiben empfohlen für den Nachweis) an den Vermieter, in der Sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen. Sie ist Voraussetzung für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete. Ohne Rüge können Sie nichts zurückfordern! Die Rüge muss die Berufung auf § 556d BGB, die Berechnung und die Aufforderung zur Anpassung enthalten.
Sie können die Differenz zwischen gezahlter und zulässiger Miete zurückfordern. Entscheidend ist § 556g Abs. 2 S. 3 BGB: Rügen Sie innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, können Sie die gesamte Überzahlung seit Mietbeginn zurückverlangen. Rügen Sie erst nach 30 Monaten oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, gilt die Rückforderung nur ab Zugang der qualifizierten Rüge. Deshalb gilt: Je früher Sie rügen, desto mehr können Sie zurückbekommen.
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnung bestimmt werden. Stand 2026 gilt sie u.a. in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart und vielen weiteren Großstädten. Nutzen Sie unseren Rechner, um die Gültigkeit für Ihre Stadt zu prüfen.
Der Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für verschiedene Wohnungstypen. Er berücksichtigt Lage, Baujahr, Ausstattung und Größe. Seit 2022 müssen Städte ab 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen. Sie finden ihn meist auf der Website Ihrer Stadt oder beim Amt für Statistik.
Bei möblierten Wohnungen darf der Vermieter einen Möblierungszuschlag verlangen. Als Richtwert setzen Gerichte häufig ca. 1–2% des Zeitwerts der Möbel pro Monat an (kein fester Grenzwert). Beispiel: Bei Möbeln im Wert von 3.000 € wären ca. 30–60 €/Monat Zuschlag üblich. Viele Vermieter nutzen überhöhte Zuschläge, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Rückforderungsansprüche verjähren nach 3 Jahren zum Jahresende (§§ 195, 199 BGB). Wichtig ist auch § 556g Abs. 2 S. 3 BGB: Wer innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn rügt (und das Mietverhältnis noch läuft), kann die gesamte Überzahlung seit Mietbeginn zurückfordern. Wer erst nach 30 Monaten rügt oder bei Zugang der Rüge bereits ausgezogen ist, kann nur ab Zugang der Rüge rückfordern. Je früher Sie rügen, desto mehr können Sie zurückfordern.
Ja! Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter Sie vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform über Vormiete, Modernisierungen und Neubau-/Modernisierungsstatus informieren. Zudem haben Sie nach § 556g Abs. 3 BGB jederzeit ein Auskunftsrecht über die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblichen Tatsachen. Hat der Vermieter die vorgeschriebene Auskunft nach Abs. 1a nicht erteilt, kann er sich zunächst nicht auf die Ausnahmen nach §§ 556e, 556f berufen. Er kann die Auskunft jedoch nachholen – dann darf er sich erst zwei Jahre nach Nachholung auf diese Ausnahmen berufen (§ 556g Abs. 1a S. 3 BGB).
Wenn der Vermieter auf Ihre qualifizierte Rüge (in Textform gem. § 556g Abs. 4 BGB) nicht reagiert, ist die Mietvereinbarung nach § 556g Abs. 1 BGB teilunwirksam, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Grundsätzlich schulden Sie dann nur die zulässige Miete. Achtung: Bevor Sie die Miete eigenständig kürzen, sollten Sie sich unbedingt anwaltlich beraten lassen oder Ihre Mietervereinigung kontaktieren, da eine Kürzung ohne vorherige Klärung ein Kündigungsrisiko birgt. Im Streitfall können Sie die Rückforderung gerichtlich durchsetzen.

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