Mieterhöhungs-Rechner 2026

Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete 2026: Der komplette Ratgeber

Die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist für Vermieter das wichtigste Instrument, um die Miete an die Marktentwicklung anzupassen. Doch die rechtlichen Anforderungen sind komplex: Fristen müssen eingehalten werden, die Kappungsgrenze darf nicht überschritten werden, und das Erhöhungsverlangen muss formell korrekt sein. Dieser umfassende Ratgeber erklärt alle Voraussetzungen, Berechnungen und Fallstricke der Mieterhöhung im Jahr 2026.

Die ortsübliche Vergleichsmiete: Definition und Ermittlung

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Maßstab für Mieterhöhungen. Nach § 558 Abs. 2 BGB ist sie definiert als die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gezahlt werden. Dabei werden nur Mieten berücksichtigt, die in den letzten 6 Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Methoden zur Ermittlung der Vergleichsmiete:

• Qualifizierter Mietspiegel: Nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder Interessenvertretern anerkannt, alle 2 Jahre angepasst, alle 4 Jahre neu erstellt. Wird seine Richtigkeit vermutet (§ 558d Abs. 3 BGB). Die Einordnung im Mietspiegel ist im Erhöhungsverlangen mitzuteilen.
• Einfacher Mietspiegel: Von Gemeinde oder Interessenvertretern erstellt, aber nicht wissenschaftlich validiert. Ebenfalls zulässiges Begründungsmittel.
• Mietdatenbank: Kontinuierlich geführte Sammlung von Mietdaten, in einigen Städten verfügbar.
• Sachverständigengutachten: Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Teuer, aber sehr beweiskräftig.
• Vergleichswohnungen: Mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit konkreter Benennung (Lage, Größe, Ausstattung, Miete). In der Praxis schwer umsetzbar.

Praxistipp: Wo ein qualifizierter Mietspiegel existiert, sollten Sie diesen nutzen. Er bietet die höchste Rechtssicherheit und ist für Mieter nachvollziehbar. Bei Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel wird dessen Richtigkeit vermutet (§ 558d Abs. 3 BGB).

Die Kappungsgrenze: 15 % oder 20 % in 3 Jahren

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt als die aktuelle Miete, begrenzt die Kappungsgrenze die Erhöhung. Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von 3 Jahren, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 (Modernisierung, Betriebskosten) abgesehen, um maximal 20 % steigen – bezogen auf die Ausgangsmiete zu Beginn des 3-Jahres-Zeitraums.

Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %:

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen die Kappungsgrenze auf 15 % absenken (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Diese Gebiete werden durch Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre festgelegt und entsprechen oft den Gebieten der Mietpreisbremse.

Rechenbeispiel Kappungsgrenze:

Ausgangsmiete vor 3 Jahren: 600 € | Aktuelle Miete: 650 € (bereits +50 € erhöht) | Vergleichsmiete: 800 €

• Bei 20 % Kappungsgrenze: 600 € × 1,20 = 720 € → Differenz zur aktuellen Miete: 720 € - 650 € = max. 70 € Erhöhung
• Bei 15 % Kappungsgrenze: 600 € × 1,15 = 690 € → Differenz zur aktuellen Miete: 690 € - 650 € = max. 40 € Erhöhung

Obwohl die Vergleichsmiete 800 € beträgt, ist die Erhöhung auf 690 € bzw. 720 € begrenzt.

Die 15-Monats-Regel: Wartezeit zwischen Erhöhungen

Nach § 558 Abs. 1 BGB darf der Vermieter eine Mieterhöhung zur Vergleichsmiete nur verlangen, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Diese Frist schützt Mieter vor zu häufigen Erhöhungen.

Wichtige Unterscheidung:

• Zugang des Erhöhungsverlangens: Kann bereits nach 12 Monaten erfolgen
• Wirksamwerden der Erhöhung: Frühestens nach 15 Monaten (Beginn des 3. Monats nach Zugang)

Beispiel: Letzte Mieterhöhung wirksam seit 01.01.2025 → Erhöhungsverlangen kann ab 01.01.2026 zugehen → Neue Miete gilt frühestens ab 01.04.2026 (15 Monate nach letzter Erhöhung).

Welche Erhöhungen zählen für die 15-Monats-Frist?

• ✅ Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
• ❌ Erhöhung durch Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) – wird nicht berücksichtigt (§ 558 Abs. 1 S. 3)
• ❌ Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung (§ 560 BGB) – wird nicht berücksichtigt (§ 558 Abs. 1 S. 3)
• ❌ Staffelmiete (andere Regelung, § 557a BGB)
• ❌ Indexmiete (automatische Anpassung, § 557b BGB)

Modernisierungen und die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

Ein häufiges Missverständnis: Viele glauben, Modernisierungserhöhungen würden die Kappungsgrenze „verbrauchen". Das ist nicht der Fall.

Die Regel des § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB: Die Kappungsgrenze gilt nur für Erhöhungen nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete). Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 (Modernisierung und Betriebskosten) bleiben ausdrücklich außen vor („von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen").

Beispiel:

Miete vor 3 Jahren: 600 € | Modernisierungserhöhung (§ 559): +60 € | § 558-Erhöhung: +40 € | Aktuelle Miete: 700 € | Kappungsgrenze: 15 %

• Maximalmiete nach Kappung (nur § 558): 600 € × 1,15 = 690 €
• Bisherige § 558-Erhöhung: 40 € (die 60 € Modernisierung zählen nicht)
• Verbleibende Erhöhungsmöglichkeit nach § 558: 690 € − 640 € = max. 50 €
• Neue Miete maximal: 700 € + 50 € = 750 € (davon 90 € über Kappung, aber 60 € sind § 559)

Hinweis zu § 558 Abs. 4 BGB (Wegfall der öffentlichen Bindung): Die Kappungsgrenze gilt nicht, wenn kumulativ: (1) eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und (2) die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt (§ 558 Abs. 4 Nr. 1–2). Der Vermieter kann frühestens 4 Monate vor Wegfall der Bindung Auskunft über die Ausgleichszahlung verlangen (Abs. 4 S. 2). Gleiches gilt beim Wegfall einer Mietbindung nach dem Wohnraumförderungsgesetz (§§ 34–37 WoFG, § 558 Abs. 4 S. 3). Dieser Sonderfall betrifft ehemalige Sozialwohnungen und ist in der Praxis selten.

Hinweis zu § 558 Abs. 5 BGB (Drittmittelabzug): Wurden für die Wohnung Drittmittel im Sinne des § 559a BGB gewährt, so ist vom Jahresbetrag der Erhöhung auf die Vergleichsmiete ein Abzug vorzunehmen: Bei Zuschüssen nach § 559a Abs. 1 sind 8 Prozent des Zuschusses jährlich abzuziehen. Bei zinsverbilligten/-losen Darlehen nach § 559a Abs. 2 S. 1–3 ist der Jahresbetrag der Zinsermäßigung abzuziehen (Differenz marktüblicher Zinssatz − ermäßigter Zinssatz × Ursprungsbetrag). Bei Zuschüssen/Darlehen für laufende Aufwendungen nach § 559a Abs. 2 S. 4 ist der volle Jahresbetrag abzuziehen. Dieser Abzug mindert die zulässige Erhöhung und ist nicht zu verwechseln mit der Modernisierungsumlage.

Die Wohnwertmerkmale: Einordnung in die Mietspiegelspanne

Mietspiegel weisen für jede Wohnungskategorie (Baujahr, Größe, Lage) meist eine Spanne aus – z.B. 8,50 € bis 12,50 € pro m². Die Einordnung innerhalb dieser Spanne hängt von den Wohnwertmerkmalen ab:

Praxistipp für die Begründung: Benennen Sie im Erhöhungsverlangen konkret die Merkmale, die eine Einordnung im oberen oder mittleren Bereich rechtfertigen. Beispiel: "Aufgrund der 2024 sanierten Fenster (3-fach-Verglasung) und des hochwertigen Parkettbodens ist eine Einordnung im oberen Drittel der Mietspiegelspanne gerechtfertigt."

Das Erhöhungsverlangen: Formelle Anforderungen

Ein Mieterhöhungsverlangen muss bestimmte Formerfordernisse erfüllen, um wirksam zu sein:

• Textform: Schriftlich, per E-Mail oder Fax zulässig (keine eigenhändige Unterschrift erforderlich)
• Adressat: An alle Mieter gerichtet
• Absender: Von allen Vermietern (bei Miteigentum)
• Neue Miete: Konkrete Bezifferung der verlangten Miete
• Begründung: Bezugnahme auf Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder Vergleichswohnungen
• Bei qualifiziertem Mietspiegel: Einordnung in das Raster und Angabe des Spannenwertes

Häufige Fehler:

• ❌ Keine oder unzureichende Begründung
• ❌ Nicht alle Mieter adressiert
• ❌ Kappungsgrenze überschritten
• ❌ 15-Monats-Frist nicht beachtet
• ❌ Falsche Einordnung im Mietspiegel

Die Zustimmung des Mieters

Anders als bei der Modernisierungserhöhung (§ 559 BGB) muss der Mieter der Erhöhung zur Vergleichsmiete zustimmen. Er hat dafür eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.

Beispiel: Erhöhungsverlangen geht am 15. März zu → Zustimmungsfrist läuft bis 31. Mai.

Reaktionsmöglichkeiten des Mieters:

• Zustimmung: Formlos möglich, auch durch Zahlung der erhöhten Miete
• Teilzustimmung: Anerkennung eines geringeren Betrags
• Ablehnung / Keine Reaktion: Vermieter muss Zustimmungsklage erheben

Die Zustimmungsklage: Stimmt der Mieter nicht (vollständig) zu, kann der Vermieter innerhalb von 3 weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Verpasst er diese Frist, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB: Er kann das Mietverhältnis bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht in Kraft.

Beispiel: Erhöhungsverlangen geht am 15. März zu → Sonderkündigung möglich bis 31. Mai → Mietverhältnis endet am 31. Juli.

Zusammenfassung: Checkliste für die Mieterhöhung

1. 15-Monats-Frist prüfen: Ist die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert (§ 558 Abs. 1 S. 1)?
2. Vergleichsmiete ermitteln: Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen heranziehen
3. Kappungsgrenze berechnen: 15 % oder 20 % der Miete vor 3 Jahren (§ 558 Abs. 3)
4. Modernisierungen beachten: Erhöhungen nach § 559 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze außen vor (§ 558 Abs. 3 S. 1 BGB)
5. Drittmittel prüfen: Wurden Drittmittel (§ 559a) gewährt? Falls ja: Abzug vom Jahresbetrag der Erhöhung (§ 558 Abs. 5) – je nach Art: 8 % des Zuschusses (§ 559a Abs. 1), Zinsermäßigung (§ 559a Abs. 2 S. 1–3) oder voller Jahresbetrag (§ 559a Abs. 2 S. 4)
6. Erhöhungsverlangen formulieren: Alle Pflichtangaben, korrekte Begründung (§ 558a)
7. Zustellung: An alle Mieter, Nachweis aufbewahren
8. Zustimmungsfrist abwarten: Bis Ende des 2. Monats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 S. 1)
9. Bei Ablehnung: Zustimmungsklage innerhalb von 3 weiteren Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 S. 2)