📋 Basisdaten der Abrechnung
Geben Sie die grundlegenden Daten Ihrer Nebenkostenabrechnung ein.
💡 Was zählt zu den Nebenkosten?
Nebenkosten (Betriebskosten) sind laufende Kosten für Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Müll, Hausmeister, Gartenpflege, Versicherung, etc. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung.
⏰ Fristen-Wächter
Prüfen Sie, ob die Abrechnung rechtzeitig zugestellt wurde (§ 556 Abs. 3 BGB).
📜 Die 12-Monats-Frist (§ 556 Abs. 3 BGB)
Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Für das Jahr 2025 ist die Frist der 31.12.2026. Ist die Frist abgelaufen, sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
💡 Ausnahmen von der Frist
Der Vermieter kann auch nach Fristablauf noch nachfordern, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat (z.B. Behörde liefert Grundsteuerbescheid zu spät). Diese Ausnahme ist aber eng begrenzt.
🔍 Positionen-Check
Welche Positionen sind in Ihrer Abrechnung enthalten? Wir prüfen auf unzulässige Posten.
🌿 CO2-Kosten-Splitter
Seit 2023 müssen Vermieter sich an den CO2-Kosten beteiligen (CO2KostAufG). Wir prüfen, ob das korrekt umgesetzt wurde.
Die Berechnung erfolgt vereinfacht. In Sonderfällen (z.B. Fernwärme, Denkmalschutz, Nichtwohngebäude) gelten abweichende Regelungen.
📋 Hintergrund: CO2-Kostenaufteilungsgesetz
Seit 2023 müssen Vermieter sich an den CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser beteiligen. Der Anteil hängt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab (CO2-Ausstoß pro m² Wohnfläche). Viele Abrechnungen ignorieren das noch immer – prüfen Sie Ihre!
📋 Prüfungsergebnis im Detail
📊 Plausibilitäts-Check (Vergleich mit Betriebskostenspiegel)
📌 Ihre nächsten Schritte
1. Laden Sie das Einspruchsschreiben herunter
2. Verlangen Sie Belegeinsicht beim Vermieter
3. Prüfen Sie die Originalbelege auf Plausibilität
4. Setzen Sie dem Vermieter eine Frist zur Korrektur
📄 Dokumente generieren
Erstellen Sie ein maßgeschneidertes Einspruchsschreiben basierend auf den gefundenen Fehlern.
🏠 Zahlen Sie auch bei der Kaltmiete zu viel?
Prüfen Sie mit unserem Mietpreisbremse-Rechner, ob Ihre Miete zu hoch ist!
→ Zum Mietpreisbremse-RechnerNebenkostenabrechnung prüfen 2026: Der komplette Ratgeber
Jede zweite Nebenkostenabrechnung in Deutschland ist fehlerhaft – das zeigen Untersuchungen von Mietervereinen. Mit unserem kostenlosen Nebenkosten-Check prüfen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung auf die häufigsten Fehler: Fristüberschreitung, unzulässige Posten und fehlende CO2-Kostenaufteilung.
Die 12-Monats-Frist (§ 556 Abs. 3 BGB)
Der wichtigste Prüfpunkt: Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist eingehalten? Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen.
| Abrechnungsjahr | Frist endet |
|---|---|
| 2024 | 31.12.2025 |
| 2025 | 31.12.2026 |
| 2026 | 31.12.2027 |
Wichtig: Ist die Frist abgelaufen, können Sie Nachzahlungen verweigern! Der Vermieter kann nur noch nachfordern, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat (z.B. bei verspäteten Behördenbescheiden).
Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt fest, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Es gibt genau 17 Kostenarten:
| ✅ Umlagefähig | ❌ Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Grundsteuer | Verwaltungskosten |
| Wasser/Abwasser | Instandhaltung/Reparaturen |
| Heizung/Warmwasser | Bankgebühren/Zinsen |
| Müllabfuhr | Leerstandskosten |
| Hausmeister (nur Wartung!) | Verwaltungstätigkeiten des Hausmeisters |
| Gartenpflege | Neuanlage des Gartens |
| Gebäudeversicherung | Mietausfallversicherung |
| Aufzug | Rechtsanwalts-/Gerichtskosten |
| Straßenreinigung/Winterdienst | Erschließungskosten |
| Allgemeinstrom | Dachrinnenreinigung |
Der Hausmeister-Trick
Besonders häufig werden beim Hausmeister nicht umlagefähige Tätigkeiten versteckt. Umlagefähig sind nur Wartungs- und Pflegearbeiten:
- ✅ Treppenhausreinigung, Rasenmähen, Winterdienst
- ✅ Kontrolle der Heizungsanlage
- ❌ Wohnungsabnahmen und -übergaben (Verwaltung!)
- ❌ Mieterkommunikation, Beschwerdemanagement
- ❌ Kleinreparaturen
Liegt keine Aufschlüsselung vor, können Sie eine Kürzung um 20-30% der Hausmeisterkosten verlangen.
CO2-Kostenaufteilung seit 2023
Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz. Der Vermieter muss sich an den CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser beteiligen. Der Anteil hängt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab:
| CO2-Ausstoß (kg/m²/Jahr) | Mieteranteil | Vermieteranteil |
|---|---|---|
| < 12 (Effizienzhaus) | 100% | 0% |
| 12-17 | 90% | 10% |
| 17-22 | 80% | 20% |
| 22-27 | 70% | 30% |
| 27-32 | 60% | 40% |
| 32-37 | 50% | 50% |
| 37-42 | 40% | 60% |
| 42-47 | 30% | 70% |
| 47-52 | 20% | 80% |
| > 52 (unsaniert) | 5% | 95% |
Viele Vermieter ignorieren das noch! Prüfen Sie, ob der CO2-Anteil in Ihrer Abrechnung berücksichtigt wurde.
Der Betriebskostenspiegel 2025/2026
Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht jährlich den Betriebskostenspiegel. Die durchschnittlichen Betriebskosten betragen ca. 2,67 €/m² monatlich. Mit allen denkbaren Betriebskosten kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,68 €/m² betragen.
| Position | Durchschnitt €/m²/Monat |
|---|---|
| Grundsteuer | 0,18 |
| Wasser/Abwasser | 0,29 |
| Heizung/Warmwasser | 1,32 |
| Müllabfuhr | 0,16 |
| Gebäudeversicherung | 0,31 |
| Hausmeister | 0,21 |
| Gartenpflege | 0,15 |
| Allgemeinstrom | 0,06 |
| Gesamt (Durchschnitt) | ca. 2,67 |
Liegen Ihre Kosten deutlich über dem Durchschnitt, könnte der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Er darf nicht unnötig teure Dienstleister wählen.
Belegeinsicht – Ihr Recht!
Als Mieter haben Sie das Recht, die Originalbelege einzusehen (§ 259 BGB). Der Vermieter muss Ihnen ermöglichen:
- Einsicht in Rechnungen und Verträge
- Prüfung der Verteilerschlüssel
- Kontrolle der Gesamtkosten
Die Belegeinsicht findet in der Regel beim Vermieter oder der Hausverwaltung statt. Sie können Kopien verlangen (gegen Kostenerstattung).