Baufinanzierung-Rechner

Berechnen Sie Ihre Baufinanzierung mit ESG-Zins-Simulation, KfW-Förder-Navigator, Haushaltsrechner und Zinsbindungs-Stresstest. Unverbindliche Orientierungshilfe – keine Finanzberatung.

📋 Wichtiger Hinweis

Dieser Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Er stellt keine Finanzberatung, Kreditzusage oder Rechtsberatung dar. Förderkonditionen, Zinsen und Bankkriterien können sich jederzeit ändern und variieren je nach Anbieter. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Finanzierungsberater, Ihre Hausbank oder direkt an die KfW.

💰 Darlehensdaten

Geben Sie die Grunddaten für Ihre Baufinanzierung ein.

€
Bitte geben Sie einen gültigen Betrag ein (mind. 50.000 €).
€
Bitte geben Sie Ihr Eigenkapital ein.

📊 Finanzierungsübersicht

Kaufpreis / Baukosten –
+ Kaufnebenkosten (geschätzt) –
Gesamtkosten –
./. Eigenkapital –
Darlehensbedarf –

Beleihungsauslauf: –

🌱 ESG-Zins-Simulation

Einige Banken gewähren Zinsrabatte für energieeffiziente Immobilien. Simulieren Sie mögliche Vorteile.

⚠️ Wichtiger Hinweis

ESG-Zinsvorteile sind nicht einheitlich geregelt und variieren stark je nach Bank, Region und Produkt. Die hier gezeigten Werte sind Näherungswerte zur Orientierung, keine garantierten Konditionen. Aktuelle Marktdaten: Rabatte von 0,10–0,20% für Klasse A/A+ sind bei einigen Banken (z.B. ING, Commerzbank, DKB) möglich.

Marktzins aktuell
3,50 %
10 Jahre Zinsbindung
Ihr ESG-Zins
3,50 %
Kein Bonus/Malus

👨‍👩‍👧‍👦 Haushaltsrechner

Prüfen Sie, welche monatliche Rate Banken als tragbar akzeptieren (DSTI-Quote).

DSTI-Quote (Schuldendienstquote)

Die Debt-Service-to-Income-Quote gibt an, welcher Anteil Ihres Nettoeinkommens für Kreditraten verwendet wird. Banken akzeptieren typischerweise 35–40% als Obergrenze. Die genauen Kriterien variieren je nach Bank und werden individuell geprüft.

€
Bitte geben Sie Ihr Nettoeinkommen ein.
€/Monat
Sparsam Durchschnitt Komfortabel

Lebenshaltung: 1.500 €/Monat

📊 Tragbarkeitsberechnung

Haushaltsnettoeinkommen –
./. Lebenshaltungskosten –
./. Weitere Kreditraten –
./. Puffer (10%) –
Max. tragbare Rate –

DSTI-Quote: –

🏛️ KfW-Förderung

Prüfen Sie, welche staatlichen Förderprogramme für Sie in Frage kommen könnten.

⚠️ Wichtiger Hinweis zu KfW-Programmen

KfW-Förderprogramme und deren Konditionen ändern sich regelmäßig. Die hier gezeigten Werte dienen nur zur ersten Orientierung. Für verbindliche Informationen besuchen Sie www.kfw.de oder wenden Sie sich an Ihre Hausbank. Stand der Daten: März 2026.

€/Jahr

🎯 Mögliche KfW-Programme

📈 Zinsbindungs-Stresstest

Simulieren Sie verschiedene Szenarien für die Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung.

Warum ein Stresstest?

Nach 10 oder 15 Jahren Zinsbindung müssen Sie die Restschuld refinanzieren – möglicherweise zu höheren Zinsen. Ein Stresstest zeigt, ob Sie auch dann noch tragfähig finanziert sind.

📊 Ihre Finanzierung

Monatliche Rate
–
Restschuld nach Zinsbindung
–
2% 6% 10%

Angenommener Anschlusszins: 5,0 %

Tragbarkeit der Anschlussfinanzierung

0 € Max. tragbare Rate: –
Neue Rate nach Anschluss
–
–
Max. tragbarer Anschlusszins
–
Bei Ihrer max. Rate

📊 Gesamtübersicht

Ihre vollständige Baufinanzierung mit Tilgungsplan und Mischzins-Berechnung.

Darlehensbetrag
–
Monatliche Rate
–
–
Effektiver Mischzins
–
–
Gesamtkosten Kredit
–
Davon Zinsen: –

🏗️ Finanzierungsstruktur

Baustein Betrag Zins Rate

📅 Tilgungsplan (Jahresübersicht)

Jahr Restschuld Anfang Zinsen Tilgung Restschuld Ende

📋 Zusammenfassung

Kaufpreis: –
Eigenkapital: –
Beleihungsauslauf: –
Zinsbindung: –
Tilgung: –
Restschuld: –
ESG-Bonus: – | KfW-Anteil: – | Max. Anschlusszins: –

💡 Tipps für Ihre Finanzierung

  • Sondertilgungsrecht vereinbaren (meist 5-10% p.a. kostenlos)
  • Bereitstellungszinsen beachten (meist nach 3-6 Monaten)
  • Forward-Darlehen für Anschlussfinanzierung prüfen
  • Mehrere Angebote vergleichen – auch von Direktbanken
⚠️ Rechtlicher Hinweis: Dieser Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und stellt keine Finanzberatung, Kreditzusage oder Rechtsberatung dar. Die tatsächlichen Konditionen hängen von Ihrer Bonität, dem Beleihungsauslauf, den aktuellen Marktzinsen und der Entscheidung der jeweiligen Bank ab. ESG-Zinsvorteile sind nicht einheitlich geregelt und variieren stark je nach Anbieter. KfW-Förderungen unterliegen regelmäßigen Änderungen – für aktuelle Konditionen besuchen Sie www.kfw.de. Für verbindliche Angebote wenden Sie sich an eine Bank oder einen unabhängigen Finanzberater. Alle Angaben ohne Gewähr.

Unsere Rechner werden von unserer juristischen Fachredaktion regelmäßig auf Übereinstimmung mit der aktuellen Rechtsprechung geprüft.📅 Stand: März 2026

Baufinanzierung – Der vollständige Ratgeber

Eine Baufinanzierung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Verpflichtung ihres Lebens. Unser Baufinanzierung-Rechner hilft Ihnen, die Finanzierungsstruktur zu planen – mit ESG-Zins-Simulation, KfW-Förder-Navigator und Zinsbindungs-Stresstest für mehr Sicherheit bei Ihrer Entscheidung.

Aktuelle Bauzinsen (Stand: März 2026)

Die Bauzinsen haben sich nach dem starken Anstieg 2022/2023 auf einem mittleren Niveau stabilisiert. Folgende Orientierungswerte gelten aktuell:

Zinsbindung Zinssatz (ca.) Empfehlung
5 Jahre3,0-3,3%Nur bei geplanter Sondertilgung
10 Jahre3,3-3,6%Standard, gute Balance
15 Jahre3,5-3,8%Mehr Planungssicherheit
20 Jahre3,7-4,0%Für risikoscheue Käufer

Hinweis: Die tatsächlichen Zinsen hängen von Bonität und Beleihungsauslauf ab.

ESG-Zins-Vorteile: Green Finance bei Banken

Einige Banken gewähren Zinsrabatte für energieeffiziente Immobilien im Rahmen von „grüner Baufinanzierung". Der Grund: Grüne Gebäude haben ein geringeres Wertminderungsrisiko und erfüllen künftige EU-Vorgaben. Wichtig: Diese Rabatte sind nicht standardisiert und variieren je nach Bank.

Hinweis: Die genannten Rabatte sind Richtwerte. Ob und in welcher Höhe ein Zinsrabatt gewährt wird, entscheidet Ihre Bank individuell.

KfW-Förderprogramme (Stand: März 2026)

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet verschiedene Förderprogramme für den Immobilienkauf. Wichtig: Konditionen und Verfügbarkeit ändern sich regelmäßig – für aktuelle Informationen besuchen Sie www.kfw.de.

Programm Max. Kredit Zins (ca.) Voraussetzungen
Wohneigentum für Familien (300) Bis 270.000 €* ca. 1,12% Klimafreundlicher Neubau, Kinder im Haushalt, Einkommensgrenze
Jung kauft Alt (308) Bis 150.000 € ca. 1,51% Bestandsimmobilie (Klasse F/G/H), Sanierungszusage
Klimafreundlicher Neubau (297/298) Bis 150.000 € ca. 2,58% Effizienzhaus 40

*Der Höchstbetrag von 270.000 € gilt nur bei 4+ Kindern mit QNG-Zertifizierung. Die tatsächlichen Beträge sind gestaffelt nach Kinderzahl und Gebäudestandard.

Die DSTI-Quote: Wie viel Rate ist tragbar?

Die Debt-Service-to-Income-Quote (Schuldendienstquote) ist ein wichtiger Indikator für die Tragfähigkeit einer Finanzierung. Banken akzeptieren typischerweise:

Beispiel: Bei 5.000 € Nettoeinkommen sollte die Rate maximal 1.750–2.000 € betragen. Hinweis: Die genauen Kriterien variieren je nach Bank und werden individuell geprüft.

Zinsbindung wählen: Kurz oder lang?

Die Wahl der Zinsbindung ist eine der wichtigsten Entscheidungen:

Der Stresstest: Sicherheit für die Zukunft

Ein Zinsbindungs-Stresstest simuliert, was passiert, wenn Sie nach Ende der Zinsbindung zu höheren Zinsen refinanzieren müssen. Faustregel: Die Rate sollte auch bei einem Anschlusszins von 6% noch tragbar sein.

Eigenkapital: Wie viel sollte es sein?

Für eine solide Baufinanzierung empfehlen Experten:

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf und damit der Zinssatz.

Beleihungsauslauf und Zinsstaffelung

Der Beleihungsauslauf (Verhältnis Darlehen zu Immobilienwert) beeinflusst den Zinssatz erheblich:

Beleihungsauslauf Zinsaufschlag Risikobewertung
Bis 60%Bester ZinsSehr geringes Risiko
60-80%+0,1-0,2%Geringes Risiko
80-90%+0,2-0,4%Mittleres Risiko
90-100%+0,4-0,6%Erhöhtes Risiko
Über 100%+0,5-0,8%Hohes Risiko (110%-Finanzierung)

Häufig gestellte Fragen

Die Bauzinsen liegen aktuell bei etwa 3,3–3,8% für 10 Jahre Zinsbindung (Stand: März 2026). Der genaue Zins hängt von Ihrer Bonität, dem Beleihungsauslauf und ggf. der Energieeffizienz der Immobilie ab. Bei einigen Banken können energieeffiziente Gebäude (Klasse A+/A) Zinsrabatte von 0,10–0,15% erhalten – dies ist jedoch nicht garantiert und bankenabhängig.
Mindestens sollten Sie die Kaufnebenkosten (10-15% des Kaufpreises) aus Eigenkapital finanzieren können. Ideal sind 20-30% des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zinssatz. Eine 110%-Finanzierung (inkl. Nebenkosten) ist möglich, führt aber zu deutlichen Zinsaufschlägen.
Die DSTI-Quote (Debt-Service-to-Income) gibt an, welcher Anteil Ihres Nettoeinkommens für Kreditraten aufgewendet wird. Banken akzeptieren typischerweise maximal 35-40%. Bei 5.000 € Nettoeinkommen sollte die Rate also nicht über 1.750-2.000 € liegen.
Einige Banken gewähren Zinsrabatte für energieeffiziente Immobilien im Rahmen von „Green Finance" oder „grüner Baufinanzierung". Bei Energieklasse A+/A können bei bestimmten Banken (z.B. ING, Commerzbank, DKB) Rabatte von ca. 0,10–0,15% möglich sein. Wichtig: Diese Rabatte sind nicht standardisiert und variieren stark je nach Bank und Produkt. Bei schlechter Energieklasse (G/H) kann die Finanzierung erschwert sein oder höhere Sicherheiten erfordern.
Die wichtigsten KfW-Programme sind: „Wohneigentum für Familien" (KfW 300) mit bis zu 270.000 € für Familien mit Kindern beim klimafreundlichen Neubau, „Jung kauft Alt" (KfW 308) mit bis zu 150.000 € für Bestandsimmobilien mit Sanierungszusage, und „Klimafreundlicher Neubau" (KfW 297/298) für Effizienzhäuser. Die Programme haben unterschiedliche Einkommensgrenzen, Voraussetzungen und Konditionen, die sich regelmäßig ändern. Für verbindliche Informationen besuchen Sie immer www.kfw.de.
Die optimale Zinsbindung hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab. 10 Jahre sind Standard und bieten einen guten Kompromiss. Bei niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine längere Bindung (15-20 Jahre) für mehr Sicherheit. Wichtig: Führen Sie einen Stresstest durch, um zu prüfen, ob Sie auch höhere Anschlusszinsen verkraften würden.
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen Darlehen und Immobilienwert. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Darlehen von 320.000 € beträgt er 80%. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger der Zinssatz. Bis 60% gibt es meist den besten Zins.
Nach Ende der Zinsbindung müssen Sie die Restschuld zu neuen Konditionen refinanzieren (Anschlussfinanzierung). Der dann geltende Zins kann höher oder niedriger sein. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bis zu 5 Jahre im Voraus günstige Zinsen sichern.
Bei einer 110%-Finanzierung werden nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) mitfinanziert. Dies ist möglich, führt aber zu Zinsaufschlägen von 0,3-0,5%, da das Risiko für die Bank höher ist. Wenn möglich, sollten Sie zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital finanzieren.
Ja, eine höhere Tilgung (3-4% statt 2%) reduziert die Restschuld schneller und damit das Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Bei einem Darlehen von 300.000 € und 3,5% Zins sparen Sie mit 3% statt 2% Tilgung über 10 Jahre rund 30.000 € Zinsen. Allerdings ist die monatliche Belastung höher.

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