Grunderwerbsteuer-Rechner 2026

Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer für alle Bundesländer. Mit Inventar-Spar-Assistent, Verwandtschafts-Check und kompletter Kaufnebenkosten-Übersicht.

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🪑 Inventar-Spar-Assistent

Bewegliche Gegenstände, die mit der Immobilie verkauft werden, sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Listen Sie diese separat im Kaufvertrag auf.

🍳 Einbauküche
🧖 Sauna
🏡 Gartenhaus
☀️ Markise
🛋️ Möbel
📦 Sonstiges

💰 Nebenkosten & Vergleich

Berechnen Sie alle Kaufnebenkosten und vergleichen Sie mit anderen Bundesländern.

Position Betrag
Kaufpreis 0 €
Grunderwerbsteuer (0 %) 0 €
Notarkosten (ca. 1,5 %) 0 €
Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) 0 €
Nebenkosten gesamt 0 €
Gesamtkosten (Kauf + Nebenkosten) 0 €
€

📊 Länder-Vergleich (Grunderwerbsteuer)

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Ihre Grunderwerbsteuer

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Grunderwerbsteuer
0 €
bei 0 % Steuersatz
Weitere Nebenkosten
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Notar + Grundbuch + ggf. Makler
Nebenkosten gesamt
0 €
ca. 0 % vom Kaufpreis

📋 Detailberechnung

💡 Tipps zur Grunderwerbsteuer

  • Listen Sie Inventar (Küche, Möbel etc.) separat im Kaufvertrag auf
  • Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Steuerbescheid fällig
  • Ohne Zahlung erhalten Sie keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt
  • Der Notar meldet den Kauf automatisch dem Finanzamt

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Hinweis: Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung. Die tatsächliche Grunderwerbsteuer wird vom zuständigen Finanzamt festgesetzt. Die Angaben zu Förderprogrammen und Freibeträgen können sich ändern. Bei komplexen Sachverhalten (z.B. Share Deals, Umwandlungen) konsultieren Sie bitte einen Steuerberater. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: März 2026.

Unsere Rechner werden von unserer juristischen Fachredaktion regelmäßig auf Übereinstimmung mit der aktuellen Rechtsprechung geprüft.📅 Stand: März 2026

Grunderwerbsteuer 2026: Der vollständige Ratgeber

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Deutschland. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Saarland). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können das zwischen 14.000 € und 26.000 € sein – ein erheblicher Unterschied, den unser Rechner transparent macht.

Grunderwerbsteuer-Sätze aller Bundesländer 2026

Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Seitdem ist er in vielen Ländern gestiegen. Hier die aktuelle Übersicht:

Bundesland Steuersatz Bei 300.000 € Bei 500.000 €
Bayern3,5 %10.500 €17.500 €
Bremen, Hamburg, Sachsen5,5 %16.500 €27.500 €
Baden-Württemberg5,0 %15.000 €25.000 €
Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen5,0 %15.000 €25.000 €
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern6,0 %18.000 €30.000 €
Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein6,5 %19.500 €32.500 €

Praxistipp: In Grenzregionen wie Berlin/Brandenburg oder Niedersachsen/NRW lohnt sich ein Vergleich. Bei einem Kauf in Bayern statt Brandenburg sparen Sie bei 500.000 € Kaufpreis ganze 15.000 € Grunderwerbsteuer.

Was ist grunderwerbsteuerpflichtig – und was nicht?

Die Grunderwerbsteuer bezieht sich auf den Wert des Grundstücks und der fest damit verbundenen Gebäude. Nicht grunderwerbsteuerpflichtig sind hingegen:

Wichtig für die Praxis: Das Inventar muss im Kaufvertrag separat aufgelistet und mit realistischen Werten beziffert werden. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Inventarwerte bis zu 10–15 % des Kaufpreises ohne detaillierte Nachweise. Bei höheren Beträgen sollten Sie Rechnungen und Fotos bereithalten.

Steuerbefreiungen nach § 3 GrEStG

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht in § 3 wichtige Befreiungen vor, die Familienangehörige entlasten:

Achtung bei Geschwistern: Erwerbe zwischen Geschwistern sind nicht steuerfrei! Auch Erwerbe von Onkeln, Tanten, Cousins oder Schwiegereltern sind grunderwerbsteuerpflichtig. Nur die gerade Linie (vertikal) ist begünstigt, nicht die Seitenlinie (horizontal).

Freibeträge für Erstkäufer 2026

Verschiedene Bundesländer diskutieren oder haben bereits Förderprogramme für den erstmaligen Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum eingeführt. Stand März 2026:

Hinweis: Ein bundesweiter Freibetrag für Erstkäufer wird seit Jahren diskutiert, ist aber bisher nicht umgesetzt. Im Koalitionsvertrag 2025 von CDU/CSU und SPD wurde kein Freibetrag vereinbart. Prüfen Sie beim Finanzamt Ihres Bundeslandes die aktuellen Programme.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Der zeitliche Ablauf der Grunderwerbsteuer:

  1. Beurkundung: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag
  2. Meldung: Der Notar meldet den Erwerb innerhalb von 2 Wochen dem Finanzamt
  3. Steuerbescheid: Das Finanzamt schickt den Bescheid (ca. 2–6 Wochen nach Beurkundung)
  4. Zahlung: Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Bescheids fällig
  5. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlung stellt das Finanzamt diese aus
  6. Eigentumsumschreibung: Erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung kann das Grundbuchamt Sie als neuen Eigentümer eintragen

Wichtig: Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung – und ohne diese werden Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Grunderwerbsteuer bei Schenkungen und Erbschaften

Hier ist Vorsicht geboten:

Nutzen Sie unseren Erbschaftssteuer-Rechner, um die steuerlichen Auswirkungen bei Übertragungen zu prüfen.

Die Kaufnebenkosten im Überblick

Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Planen Sie folgende Kosten ein:

Kostenart Höhe Bei 400.000 € Kaufpreis
Grunderwerbsteuer3,5 – 6,5 %14.000 – 26.000 €
Notarkostenca. 1,5 %ca. 6.000 €
Grundbuchkostenca. 0,5 %ca. 2.000 €
Makler (optional)0 – 7,14 %0 – 28.560 €
Gesamt5,5 – 15,5 %22.000 – 62.560 €

Eigenkapital-Regel: Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Planen Sie also mindestens die Nebenkosten (ca. 10–15 % des Kaufpreises) als Eigenkapital ein.

Sonderfälle: Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Neben den Familienbefreiungen gibt es weitere Sonderfälle:

Bei komplexen Sachverhalten (z.B. Share Deals, Umwandlungen, Teilungen) sollten Sie immer einen Steuerberater hinzuziehen.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Die meisten Bundesländer liegen bei 5,0 bis 6,0 %. Nutzen Sie unseren Rechner, um den exakten Betrag für Ihre Immobilie zu ermitteln.
Ja! Die Einbauküche ist bewegliches Inventar und damit nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Der Wert muss jedoch im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Das Finanzamt akzeptiert realistische Werte – bei einer neuwertigen Küche durchaus 10.000–20.000 €. Halten Sie Rechnungen oder Fotos bereit, falls das Finanzamt nachfragt.
Ja! Erwerbe in gerader Linie (Eltern ↔ Kinder, Großeltern ↔ Enkel) sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt auch für Adoptivkinder. Achtung: Erwerbe von Geschwistern, Onkeln, Tanten oder Schwiegereltern sind hingegen nicht befreit!
Nein. Der Erwerb durch Erbfall (§ 3 Nr. 2 GrEStG) ist grunderwerbsteuerfrei. Es kann aber Erbschaftssteuer anfallen, je nach Verwandtschaftsgrad und Wert der Immobilie. Nutzen Sie unseren Erbschaftssteuer-Rechner zur Berechnung.
Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Steuerbescheids fällig. Der Bescheid kommt typischerweise 2–6 Wochen nach der notariellen Beurkundung. Wichtig: Ohne Zahlung erhalten Sie keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne diese werden Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Einen bundesweiten Freibetrag für Erstkäufer gibt es bisher nicht, obwohl er seit Jahren diskutiert wird. Einzelne Bundesländer prüfen eigene Regelungen. Es gibt jedoch eine allgemeine Freigrenze von 2.500 € – liegt die Gegenleistung darunter, fällt keine Steuer an (praktisch irrelevant bei Immobilienkäufen).
Bei selbstgenutztem Wohneigentum: Nein, die Grunderwerbsteuer ist nicht absetzbar. Bei vermieteten Immobilien: Ja, die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben (Gebäudeanteil: 50 Jahre bei Wohnimmobilien nach 1924).
Wird der Kaufvertrag innerhalb von 2 Jahren nach Beurkundung rückgängig gemacht (Rücktritt, Aufhebung, Anfechtung), kann die Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet werden (§ 16 GrEStG). Dies gilt auch bei Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts.
Die Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also alles, was der Käufer aufwendet. Dazu zählen: Kaufpreis + übernommene Schulden (z.B. Hypothek) + übernommene Verpflichtungen (z.B. Wohnrecht). Bei Tausch wird der Verkehrswert beider Immobilien zugrunde gelegt.
Rechtlich haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch. In der Praxis wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt – das ist der Normalfall. Das Finanzamt kann sich aber an beide wenden, wenn nicht gezahlt wird.

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